天赋滨江项目，作为曾经的“保交楼”项目，它的每一次交付进展都牵动着数百户业主的期待。但在这背后，一笔深埋于底层资产的数亿元开发贷，却在司法层面走到了一个不得不摊牌的拐点。2026年7月27日，湖北省武汉市中级人民法院正式受理了一起案号为(2026)鄂01民初745号的金融借款合同纠纷案。原告是中国民生银行（600016）武汉分行，被告席上坐着武汉盈锦嘉园房地产开发有限公司、景瑞地产（集团）有限公司等六方当事人。原告不仅诉请项目公司偿还本息合计约4.9亿元的债务，更主张对相关土地、在建工程及股权等抵质押物享有优先受偿权。

这起诉讼的背后，是一段从高歌猛进到陷入停滞的开发贷往事。

江城首秀的漫长告别

这笔开发贷落地时，正值房地产旧改和城中村改造项目高歌猛进的黄金尾声。2020年1月7日，项目开发主体武汉盈锦嘉园房地产开发有限公司（以下简称"盈锦嘉园"）与民生银行武汉分行签订了《固定资产贷款借款合同》，贷款金额11.7亿元，专项用于武汉市洪山区大洲村城中村改造K4地块项目——也就是后来的"景瑞天赋滨江"二期。这不光是景瑞地产在武汉的第一个项目，一开始也确实被各方寄予了期待。第二天，景瑞地产以担保方身份签下《保证合同》，为主债权本金11.7亿元以及利息、罚息等全部息费，提供了不可撤销的连带责任保证。

为降低这一高能级城中村改造项目的信用风险，民生银行武汉分行在贷前搭了一套立体化的担保结构。持有盈锦嘉园60%股权的控股股东武汉新飞轮集团，在7.02亿元范围内承担连带保证责任；武汉博通世融房地产开发有限公司则在4.68亿元范围内承担连带保证，两笔保证额度合计正好覆盖11.7亿元的主债权。此外，各方还提供了项目在建工程抵押和股权质押——新飞轮集团将持有的3600万元盈锦嘉园股权、景瑞旗下的武汉瑞骁将持有的2400万元盈锦嘉园股权，一并质押给了民生银行武汉分行，相当于在股权层面又加了一道保险。

合同签订后，民生银行武汉分行实际发放了10.7亿元贷款本金。项目开发早期，靠着白沙洲板块的刚需去化和大洲村旧改的区位优势，销售端回笼了不错的现金流，盈锦嘉园陆陆续续归还了6.7亿元贷款本金，余额压降至4亿元。

项目所在的白沙洲青菱片区，2020年3月曾有一则消息引发周边居民关注：白沙洲公铁两用大桥作为武西高铁武汉枢纽直通线的组成部分，被纳入国家《长江干线过江通道布局规划（2020—2035年）》，不少居民对噪音、振动等环境影响表达了担忧和投诉。

不过，项目真正的转折出现在2021年下半年。随着恒大暴雷拉开行业信任危机的序幕，全国楼市急速降温；几乎在同一时段，景瑞控股自身的流动性也开始崩塌——2021年12月首次出现9600万元借款本金违约，2022年3月正式触发美元债违约，到6月，旗下四只优先票据全部进入违约状态。多重压力层层传导之下，天赋滨江项目的开发节奏明显放缓，到2022年9月因付款纠纷彻底停工。资金链断裂的阴影，慢慢罩住了这个当初被看好的项目。

在那之后的几年里，民生银行武汉分行并没有立刻走强硬的司法程序，而是在“保交楼、稳民生”的政策导向下，选择了柔性纾困、以时间换空间的处理方式。原来的借款期限3年到期后，双方签了展期协议，把还款时间推到了2028年3月14日，想给项目公司缓一缓。但项目公司财务状况下滑的速度，显然比展期能烫平的节奏要快得多。作为开发主体的盈锦嘉园，在停工和滞销的双重挤压下，很快卷入了各种各样的诉讼和执行麻烦。

司法执行数据勾勒出的画面相当直接：盈锦嘉园已无自我造血能力，因拖欠工程款、材料款及服务费等，正面临大面积司法执行。截至目前，公司作为被执行人的执行标的总金额达1959.55万元，其中未履行部分1887.65万元，未履行比例96.3%。在这串执行清单中，不乏金额微小却颇具穿透力的细节——拖欠日立电梯湖北分公司电梯款5万余元，被立案执行；欠万帮数字能源公司11万余元，被立案执行；欠付一笔设计费5万余元，同样被立案执行。金额稍大的，如与武汉中房伟业物业公司的纠纷，执行标的超过500万元。几万元的日常债务亦无力清偿，项目公司账面腾挪空间之逼仄，已无须更多佐证。

税务端的处境同样不容乐观。根据洪山区税务局2026年3月的公开回复，盈锦嘉园因严重欠税，税控发票已被税务机关控制。欠税税种涵盖城镇土地使用税、房产税、增值税及土地增值税，仅2025年底便有单笔增值税欠税逾10万元、土地增值税欠税逾6万元。这把部分业主也卷了进来：景瑞天赋滨江K4地块部分已交付楼栋，因无法开具带税购房发票，业主迟迟办不下房产证。面对催缴，企业坦言"暂无能力缴纳"。

当项目复工与交付只能倚赖"保交楼"框架勉力维持，企业自身已丧失自筹还款和基本付税能力时，长期不付息的现实，最终还是打破了展期所维系的那层脆弱平衡。眼看景瑞地产自身信用也难以倚靠，民生银行武汉分行几经权衡，于2026年7月27日宣布全部贷款本息提前到期，随即向武汉中院提起诉讼。这一轮起诉诉求清晰：偿还借款本金4亿元、利息8480万元，同时通过司法程序锁定剩余资产。

担保方自身难保

当主债务人盈锦嘉园丧失自我造血与按期付息能力，按说民生银行手中仍握有一道安全屏障——百强房企景瑞地产提供的那份上限11.7亿元的不可撤销连带责任保证。然而，稍加审视景瑞地产当前的家底与司法记录便不难发现，这份保证的实际追偿价值已所剩无几。

司法执行数据勾勒出一幅流动性枯竭的图景。截至目前，景瑞地产作为被执行人的执行标的总金额达10.99亿元，未履行部分10.95亿元，未履行比例99.61%。大批金融机构早已排队追索。民生银行武汉分行自身便曾与景瑞地产对簿公堂——在案号（2025）鄂01执266号的执行案件中，民生银行申报的执行标的即达3.2亿元。厦门国际银行上海分行也在另案中申请了3.6亿元的强制执行。

债务压顶之下，景瑞地产名下核心子公司股权已被各路债权人轮番冻结，几近凝固。华夏银行武汉经开支行提起的一系列执行案中，武汉中院接连下达股权冻结裁定，将景瑞地产持有的上海景瑞投资、上海佳灿、上海诚景、上海景秀置业、上海景祥置业等多家核心子公司股权悉数冻结，冻结期限直至2029年1月。

境内公募债通道同样不容乐观。其存续的"H19景瑞1"和"H景瑞01"两笔公司债，发行规模合计18.5亿元，早已因流动性枯竭全部展期。2026年4月，景瑞地产及其法定代表人倪洪梅被上海金融法院下达限制消费令。

更为棘手的，是担保责任正呈"连环踩雷"态势。就在民生银行武汉分行起诉前不久的2026年4月，武汉中院受理了另一起追偿权纠纷——关联公司武汉瑞毅弘发在蔡甸区项目开发中向华夏银行贷取8.5亿元开发贷，由湖北清能与景瑞地产各提供最高6亿元连带保证。债务人违约后，湖北清能代偿本息合计3.4亿元，随即转向景瑞地产追偿，诉请其承担其中近1亿元代偿债务及利息。这种多头担保、连环追偿的局面，意味着景瑞地产的担保额度早已深度透支，境内可追资产正被各方轮番查封。

将视线拉远，景瑞地产在境外的母体信用更已走向终局。2026年1月，香港高等法院正式颁令将景瑞控股清盘，起因是中信金融资产国际控股以其无力偿还近1.6亿美元债务为由提起清盘呈请，境外债务重组宣告落空。翻阅截至2025年中的财务数据，景瑞控股账面总资产虽录得约283.8亿元，总负债却已堆至298亿元，净资产为负48.7亿元，手中可动用现金及等价物合计不足5亿元。全年合约销售额仅余9.3亿元，同比跌幅55%。

母公司遭清盘、境内债券悉数展期、未履行执行款逾10亿、核心股权被大面积冻结——这般格局之下，民生银行武汉分行手中那份11.7亿元的连带保证，实际能追回几何，已不言自明。对银行而言，眼下最现实的路径，仍是寄望于大洲村K4地块在建工程及剩余待售货值，依靠优先受偿权逐步回收。只是这条路上，注定横亘着一场漫长而复杂的资产拍卖与保交楼资金清算。

不良出清进行时

这起发生在江城旧改项目上的4.85亿元坏账诉讼，放在民生银行庞大的报表里，只是一个微观切片。它背后折射出的，是过去几年房地产开发贷在周期起伏中经历出清的一个侧影。

翻开民生银行2025年年报和2026年一季报，资产质量的表观指标在持续处置和核销的财务操作下，保持着一种脆弱的平稳：2025年末，集团不良贷款率1.49%，到2026年一季度末微降至1.46%；不良贷款余额也从661.5亿元微降到661.3亿元。房地产条线来看，2025年末对公房地产承担信用风险的授信业务余额为3818.7亿元，其中房地产业贷款余额3254.4亿元；对公房地产不良贷款余额117.4亿元，较上年末减少49.6亿元，不良率也从5.01%降至3.61%。

不过，房地产业不良指标这组“双降”，与房企信用资质是否实质性好转之间，恐怕还不能简单画等号。一个值得注意的背景是，2025年民生银行累计处置不良资产达720亿元，其中不良贷款就处置了673.9亿元。分拆开来看：现金清收80.8亿元，转让116.1亿元，不良资产证券化160.7亿元，而直接核销的规模达到302.9亿元，另外还处置了非信贷不良资产46.1亿元。这些数字意味着，相当一部分坏账是通过消耗拨备资源、直接减记账面的方式来消化的。这种方式在平滑不良率的同时，也不可避免地将压力传导到了盈利端。2025年，民生银行归母净利润305.63亿元，同比减少17.3亿元，降幅5.4%；2026年一季度归母净利润115.1亿元，同比降幅进一步扩大到9.6%。

利润承压的原因中，信用减值损失的持续高位是最直接的一个。2025年，计提信用减值损失539.5亿元，同比增加18.6%，相当于全年营业利润328.4亿元的1.6倍。其中发放贷款和垫款的减值损失就有479亿元，同比多提了89亿元，增幅22.8%。进入2026年一季度，单季信用减值损失仍达138.9亿元，较去年同期的108.6亿元增加了约28%。资产质量一侧的压力，从这些数据里多少能感受得到。

再把目光移到逾期贷款和不良贷款的关系上。2025年末，民生银行逾期贷款总额958亿元，占发放贷款总额的2.16%。其中逾期3个月以内的274.6亿元，逾期90天以上的合计683.4亿元。同期账面认定的不良贷款总额为661.5亿元。逾期90天以上贷款超过不良贷款，两者的偏离度在103.3%。按照较为严格的监管口径，逾期90天以上贷款原则上应纳入不良，这种倒挂或许说明，部分展期或重组贷款在五级分类上还保留了一定的缓冲空间。

关注类贷款的变化也值得留意。2025年末，关注类贷款余额1212亿元，占比2.74%；到2026年一季度末，上升到1245.4亿元，占比升至2.75%。把1.46%的不良率和2.75%的关注类占比放到一起看，广义“问题资产”总额约1906.7亿元，占到总贷款的4.21%。

问题资产积累到这种规模，拨备的厚度自然就显得有些吃紧了。2025年末拨备覆盖率142.04%，到2026年一季末微降至141.94%，距离130%的最低监管要求，空间并不宽裕。资本市场给出0.27倍左右的市净率，放在这个背景下看，也算是一种定价上的回应。

民生银行是中国第一家主要由民营企业发起设立的全国性股份制商业银行。过去三十年里，它凭借灵活的体制和对民营经济的深耕，在金融体系中找到了自己的位置。在行业高速扩张的阶段，大型战略客户的集中授信和房地产开发贷，曾是推动资产负债表增长的重要力量。

不过，周期总有起伏。从泛海控股的终本僵局，到景瑞天赋滨江的对簿公堂，这些案例似乎都在提示，过往那种依赖战略股东关系、以展期换取时间窗口、倚重抵押物名义价值的信贷风控模式，正在面临现实的检验。对于民生银行而言，将这些沉淀在账面深处的问题资产，通过诉讼、保全和核销逐步出清，虽然短期内会拖累利润表现、压制估值，但或许也是走向轻装上阵、回归本源的过程中，很难绕开的一步。