在经过前几年的急速上市后，近两年物业公司上市数量骤减，2023-2024年分别只有两家小型物业公司登录港交所。随着奥联服务集团股份有限公司（下称“奥联服务”）递交招股书，又一家物业公司向港交所发起冲击。

不同于前些年房企控股的物业公司批量上市，近两三年上市的物业公司以独立物业公司为主，奥联服务也是如此。公司是一家第三方物业公司，除了临近招股书前引入外部股东外，奥联服务股权基本为公司内部人所有。

引入的第三方股东持股不多，只占1%股份，但仅出资50余万元。来自东北的苏天鹏是奥联服务的实控人，但奥联服务的业务集中在广东地区。公司雇佣的员工接近3500人，之前的宣传中，公司人数远超于此。临近上市前一年，奥联服务盈利快速增长，同时应收账款也明显增加。

蹊跷的入股

奥联服务是一家第三方物业公司，根据中指院数据，按总收入及净利润计算，奥联服务在2024年中国百强独立物业管理服务提供商中，排名第16位及第11位。

奥联服务创立于2006年，公司的实控人是现年42岁的苏天鹏，由此可知苏天鹏出生于1983年。奥联服务是开曼群岛设立的控股公司，其业务主要通过境内的奥联物业运营。

奥联物业成立于2006年，彼时与苏天鹏并无任何关联，2009年奥联物业原股东向苏天鹏夫妻转让公司全部股份，由此，苏天鹏开始控制奥联物业，这一年苏天鹏刚刚26岁。之后股东虽有变化，但控股权再未变更。

招股书显示，苏天鹏持有奥联服务84.15%股份，这还不是全部。员工持股平台冠联发展持有奥联服务14.85%股份，苏天鹏持有员工平台66.67%股份，间接持有奥联服务9.9%股份，苏天鹏持股比例合计达到94.05%。

不仅如此，《财中社》注意到，员工持股平台剩余持股人孔令恩等三人也已经与苏天鹏签署一致行动人关系。由此，奥联服务99%的表决权由苏天鹏及其一致行动人掌握。

唯一的外部股东是于2025年2月成立的嘉美达集团有限公司，后者的唯一股东是自然人邱迎春，成立10天后即向奥联服务投资51万元，获得1%股份。3月4日入股完成，3月底奥联服务递交招股书。

按照此次入股，奥联服务估值约为5051万元，2024年奥联服务实现公司股东应占净利润3829万元，入股市盈率只有1.3倍。

近两年上市的物业公司中，众安智慧生活（02271）的净利润略超3800万元，与奥联服务最为接近，截至7月23日，公司市值超过7亿港元，即便是股价最低的2024年12月，公司市值也在2亿港元以上。

应收款连续大涨

奥联服务的业务主要分两块：一个是商企和城市空间服务，主要服务于企业、机关政府等；另一个是社区生活服务，即主要为居民区提供物业服务。作为独立第三方物业公司，奥联服务并没有开发物业的天然优势，公司的主要收入也并非社区而是商企和城市空间服务。

2022-2024年，奥联服务的收入分别为3.4亿元、4.3亿元和4.8亿元，股东应占净利润2325万元、2751万元和3829万元。

收入构成中，2022-2024年商企和城市空间服务的收入分别为2.5亿元、3亿元和3.1亿元，占比从72.2%下降至64.6%，但仍是公司最主要的收入来源。

从在管项目数量看，2022年奥联服务商企和城市空间服务共有176个项目，2024年增长至183个，涨幅并不明显。同期社区服务的在管数量从87个增长至156个，涨幅接近翻番，这推动社区收入从2022年不足亿元的9529万元增长至2024年的1.7亿元，占比提升至35.4%。

《财中社》注意到，商企和城市空间服务的收入增长不快，但毛利率提升明显。2022年这一业务的毛利率只有8.3%，2024年增长至11.7%，而社区服务的毛利率为30.6%，变化并不明显。

对于毛利率增长，奥联服务表示，这是公司扩大商企和城市空间服务的业务规模所带来的规模经济。公司商企和城市空间服务新获得的项目与现有在管项目位置相邻，使其能够部署相同员工为多个运营项目提供服务。

因此，公司能够在不产生更多按比例成本的情况下扩大商企和城市空间服务的业务规模，从而于2024年实现该业务分部的毛利率增加。

随着商企和城市空间服务毛利率提高，奥联服务整体毛利率也增长明显。2022年公司毛利率为14.4%，2024年已经来到18.4%。

靠着收入增长和毛利率提高，奥联服务净利润取得了不错的增长，但同时公司应收款也增长显著。2024年公司贸易应收款项增长41.9%至1.8亿元，之前的2023年公司贸易应收款增长约60%至1.3亿元。

对于应收款的增长，奥联服务表示主要有三点原因：收入随业务规模的扩大而增加；新收购附属公司的收入贡献增加，但主要为小规模企业，其接受较长的贸易应收款项结算期；公共机关及政府机构付款结算进行相对较长的内部审核及批准程序。

2024年奥联服务商企和城市空间服务收入较2022年增长了24.3%，年均略超一成。实际上，与2023年相比，公司商企和城市空间服务收入1.7%，涨幅基本可以忽略不计。

员工人数成谜

奥联服务在境内的主要运营主体-奥联物业在工商信息中的年报显示，2024年公司员工人数为344人。与过去几年相比，奥联物业的员工人数在不断增长。

这并不是奥联服务的全部雇员。招股书显示，截至2024年底，公司共有员工3473人，这不包括劳务派遣人员。2023年和2024年，公司通过劳务派遣聘用员工73人和22人。

2024年奥联服务雇员福利开支为1.8亿元，这不包括董事及主要行政人员薪酬。招股书中，奥联服务列出了7名董事和4名行政人员，将其扣除，计入劳务派遣人员，奥联服务共有员工3484人，即年均福利开支约5.2万元，人均月收入4329元。

这是奥联服务的全部员工人数吗？查询公司招股书提供的官方网站，网页无法显示，公司的公众微信号亦无任何信息。

不过，根据公开信息，2024年9月，广州市南沙区工商联的一则公众号信息介绍，奥联物业成立于2006年，集团现有员工8000余人，分子公司50多家，服务业务已覆盖全国20多个省份，服务项目300多个。

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