7月30日，科学城（广州）投资集团在上交所披露一份涉诉公告：广州农商行（01551）就一笔7.57亿元旧改开发贷向广州市中级人民法院提起诉讼，将项目主体广州时岭房地产、股权质押方广州景业投资、时代控股集团，以及提供连带担保的两级黄埔区属国资平台——科学城（广州）城市更新集团和广州科慧投资有限公司——悉数列为被告。案件定于8月17日开庭。银行把矛头最终指向国资平台，核心依据是接盘时签下的一份协议条款：承接价款"包括但不限于时岭公司的银行贷款投入"。这一条款在法律上是否构成连带清偿义务，是本案的争议焦点。

一纸旧改接盘协议引发的诉讼

事情要从2020年说起。那时这笔旧改开发贷的架子搭得相当周全——时代控股集团拿下了黄埔区岗贝村、双井村等旧村改造的合作主体资格，又联合设立了广州市时岭房地产开发有限公司作为项目平台。为了从广州农商行拿到贷款，各方把能加的保障都加上了：项目全资股东广州景业投资开发有限公司把100%股权质押出来，还签了连带保证；时代控股集团则直接出了一份《差额补足协议》，承诺贷款本息万一还不上，由它兜底。

钱到位后，岗贝村的拆除率在2020年底一度冲到99%。但到了2021年下半年，风向变了。城市更新政策开始收紧，楼市也跟着转冷，时代控股的现金流一点点吃紧。撑到2022年3月，时代控股正式向广州市政府递了退出报告，说它在黄埔区岗贝、双井等5个旧改项目里已经投进去17.1亿元前期费用，实在转不动了，希望区政府指定国企来接。随后，黄埔区属国资平台科学城集团接手，旗下的城更集团和科慧公司在2023年4月正式接盘，同年12月项目全面复工。

当时大概谁也没想到，接盘时签下的《合作框架协议》和《前期服务协议》，日后会成为诉讼的关键。协议里有一句话：承接总交易价款“包括但不限于时岭公司的银行贷款投入”。从法律上看，这就构成了“债务加入”。如今，时代控股那边几乎已经拿不出钱了。截至2026年7月，它被列为被执行人7次，执行标的加起来约28.7亿元；失信被执行人记录16次，限消令33次。7月3日，广州中正电器有限公司干脆向法院申请了对它的破产重整。第一还款来源落空，广州农商行只好顺着合同条款，把矛头转向了科学城这个国资体系，要求它承担连带清偿责任，涉案金额占科学城集团上年末净资产的2.47%。

类似的情节，近几年在不少地方都上演过。深圳特区建发纾困华南城，结果跟着就来了华夏银行15.1亿元的追偿和超过36亿元的连环诉讼；广州城投当年认购雪松控股60亿元永续债，如今账上已经累计计提减值22.5亿元；杭州城建为民营建工企业提供担保，企业出险后自己实际掏了1.3亿元代偿。

背后的逻辑几乎一样：民营房企流动性一出问题，那些签过代偿承诺或者形成债务加入文书的地方国企，就成了银行追偿的主要对象。

而承接方自己的财务状况，也谈不上轻松。评级报告显示，科学城集团2025年净利润亏损69.6亿元，总资本化比率达到85.1%；到2026年一季度，总债务又攀升到了1378.4亿元。

从追不回的钱到卖不掉的股

7.57亿元的旧改纠纷，放到广州农商行整体的资产盘子来看，其实只是一个切面。顺着这条线往下看，会发现更多压在账上的存量风险，分量要重得多。

有意思的是，这次起诉时岭地产的华夏支行，之前就跟恒大集团缠斗了好几年。2023年11月，该支行申请对恒大一笔借款强制执行，立案标的11.4亿元。但恒大那边能处置的资产早就被各方交叉查封，划拉到最后，实际追回来的钱不到13万元。这条路走不通，2026年3月，广州农商行正式向法院申请恒大汽车破产重整。

除了恒大，其他方向上的存量风险这几年也在陆续暴露。鸿达兴业破产，该行申报的债权总额约55.9亿元，其中约11.7亿元走了债转股，换成了股份。结果鸿达兴业退市转回新三板，这部分持股的账面市值一下子缩水将近97%。中捷资源那边，9.5亿元的债权经过债转股和后续清仓，最终算下来综合清偿率只有33.6%。还有一桩跟吕奕及新财富集团刑事案件扯上关系的债权，合计超过29亿元，该行在2025年1月只能把抵债拿到的11.1亿股中原银行股权挂出去拍卖，起拍价7.4亿元，图的是赶紧脱手、少亏一点。

资产端这么一折腾，市场对这家银行的预期也就跟着变了。最近在阿里资产交易平台上，好几笔广州农商行的大额内资股被拆小了挂出来变卖，起拍单价一路降到0.92元一股左右，还是没什么人接，流拍成了常态。这个价格，已经把市场对底层资产质量的担忧写得很直白了。往回看，2021年底，为了补充核心资本，广州农商行曾向广州地铁等四家市属国企定向增发13.38亿股内资股，当时发行价约5.89元一股，募资净额78.8亿元。拿现在0.92元的司法底价一比，折价超过八成，当年入局的国有资本，账面浮亏已经超过65亿元。

为曾经的扩张买单

往前追溯，这些风险大多形成于前些年扩张最快的阶段。彼时银行对房地产和大型客户的依赖度较高，信贷集中度管理和关联交易审批的风控短板，在那时便已埋下。地产上行周期里，“民企操盘、国资或自然人担保、银行出钱”的融资链条运转顺畅，底层资产的风险被暂时掩盖。等到周期转向、抵押物大幅贬值，原先看似严密的担保安排便难以覆盖实际的风险敞口，信用风险随之向银行的资产负债表传导。如今法庭上的追偿，正是在为那段粗放扩张买单。

新一届管理团队接手后，广州农商行着手对万亿规模的家底进行深度调。2025年财报显示，集团资产总额微增至1.4万亿元，但营业收入连续第四年下滑，降至153.9亿元。净利润之所以维持在24.6亿元，并非依靠贷款扩张，而是得益于利息支出压降11.9%，有效对冲了利息收入7.4%的降幅。银行实际上在主动收缩——客户贷款和垫款总额较年初减少141.8亿元。这更像一种防御性的平衡：在利率下行、息差收窄的背景下，先控制住增量风险。

真正的压力，仍来自存量资产的出清。2025年末，账面不良贷款率为1.86%。这一数字得以维持，背后是较大力度的资产剥离。仅去年一年，该行就将原值189.3亿元的信贷资产包（含本金、利息罚息及代垫费用）以122.5亿元折价转让给第三方资产管理公司，单笔即承担了数十亿元的差价损失。

更值得关注的是贷款五级分类与真实逾期情况之间的背离。2025年末，全行逾期贷款总额达308.9亿元，而账面不良贷款余额仅131亿元，两者相差近178亿元。整体不良贷款偏移率升至235.8%；即便仅看逾期90天以上的贷款，也有139.4亿元，已超过账面不良规模，核心不良偏离度达到106.4%。如此显著的落差，意味着大量已发生实质性违约风险的贷款，尚未严格计入不良，而是暂归为关注类。这也表明，尽管账面净利润保持在二十多亿元，银行真实的抗风险基础仍然薄弱。

估值持续下行的背后，是资产质量的承压。巨额的剥离与减值，正逐步侵蚀银行的资本基础。2025年财报显示，受基金、信托等金融资产公允价值大幅下跌拖累，该行全年其他综合收益为-25.9亿元，直接导致综合收益总额降至-1.3亿元。同时，资本净额隐性收缩，核心一级资本充足率降至9.6%，补充资本的需求仍然存在。无论是执行无果的地产旧账，还是债转股后市值大幅缩水的抵债资产，都已构成它不得不面对的历史包袱。

8月17日，那笔7.57亿元旧改贷款纠纷案将开庭。无论是将追偿无望的恒大汽车推向破产审查，还是折价转让对公不良资产，或是与昔日的国资合作方对簿公堂，都是广州农商行在周期底部消化存量风险、修复资产质量的现实选择。眼前这逾三百亿元逾期贷款的压力，以及资本充足率的下行，并非短期能够化解。逐步消化历史包袱、重构风控体系，仍是它需要持续推进的课题。