8月26日晚，广州富力地产披露的一则诉讼判决公告，让九江银行（06190）处置涉房资产的最新进展浮出水面。根据公告，广州市中级人民法院一审判决富力地产清偿九江银行定向债务融资工具“20富力地产PPN001”本金3.8亿元及相关利息、违约金；但与此同时，法院驳回了九江银行关于富力子公司海南三林发展名下两块抵押土地使用权优先受偿权等其他诉讼请求。

这起判决的落地，反映出九江银行在处置涉房不良资产时正在采取更为主动的司法追索。在房地产行业深度调整的背景下，九江银行早年通过通道业务或异地展业投放的部分涉房融资，正逐步以大额诉讼、拨备计提与资本消耗等形式在报表端显现，推动这家区域性城市商业银行进入更深层次的资产负债表调整期。

赢了3.8亿本金，丢了抵押物

九江银行与富力地产的往来，既有股权投资的渊源，也包含了大额的债权敞口。2018年7月，九江银行在香港联交所上市，富力地产全资子公司富力地产（香港）有限公司作为基石投资者，出资约2960万美元认购其H股股份。一年后的2019年7月，富力地产再度斥资约3.3亿港元（折合每股10.6港元），增持九江银行3098万股H股，持股比例一度达到该行已发行H股总额的12.98%。截至2025年6月末，富力体系依然持有九江银行H股约6359.1万股，占总股本的2.23%，占其H股已发行股份的13.18%。

在两家机构保持股权纽带的同时，融资端的债权风险也在逐步累积。2020年4月23日，富力地产在全国银行间债券市场发行了定向债务融资工具“20富力地产PPN001”，发行总额10亿元，期限为6年，对应到期兑付日为2025年4月23日和5月31日，目前债券存续余额为9.9亿元。九江银行及其广州分行作为该笔定向融资工具的大额持有人，起诉主张持有的本金份额达3.8亿元，约占该笔债券存续余额的38.7%。

随着行业流动性承压，富力地产出现大额亏损与债务逾期。2025年度，富力地产录得净亏损166亿元，亏损金额占其2024年末净资产（284.57亿元）的58.3%，发展中物业及已落成待售物业减值拨备大幅增加，现金短债比降至0.03倍。在现金流压力下，富力地产未能按期偿付2025年4月和5月到期的本息，导致该笔PPN发生实质性违约，应偿付本息合计达11.4亿元。截至2026年2月28日，富力地产合并报表范围内单笔逾期金额达到1000万元的有息债务合计达435.7亿元，其中包含133.1亿元公司信用类债券以及161.4亿元银行贷款。

在富力推进境内外数百亿元债务整体重组的背景下，九江银行为锁定资产安全边际，选择通过单独司法诉讼进行确权，于2026年2月向广州市中级人民法院提起诉讼。除要求清偿本金3.8亿元、按年利率6.3%计算的利息（暂计至2025年9月25日为3499.6万元）及违约金外，九江银行还主张对富力子公司海南三林发展有限公司名下位于澄迈华侨农场卜养、仁荣村地段的两块土地使用权折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。

然而，2026年8月26日披露的一审判决显示，广州市中级人民法院判令富力在判决生效十日内清偿九江银行广州分行借款本金3.8亿元及利息2422.8万元，并支付违约金（以截至2025年4月23日未兑付本息4.0880亿元为基数计算），220.7万元案件受理费由富力承担，但判决同时明确“驳回九江银行的其他诉讼请求”。这意味着，九江银行主张的海南澄迈抵押土地使用权优先受偿权在一审中未获认定。

在一审判决失去抵押土地优先受偿权支持的情况下，九江银行这笔近4亿元的债权在执行层面已被等同于普通债权。面对富力地产2026年上半年预计继续亏损50亿至55亿元、且存量债务违约规模高企的现状，普通债权面临着复杂的清偿竞争。缺少了底层实体资产的清偿保障，该笔债权的实际回收周期可能被大幅拉长，九江银行账面也随之面临更为直接的资产减值准备计提压力。

没有网点，却放了颗25亿的雷

富力PPN诉讼并非单一案件，九江银行针对融创的一笔大额债务追索此前也已进入司法程序。根据融创房地产集团于2026年4月披露的诉讼公告，九江银行以金融借款合同纠纷为由，在江西省九江市中级人民法院向云南实力融创文旅、云南融创房地产、大理论坛投资管理等多家企业及担保人提起诉讼，请求法院判令大理论坛偿还借款本金16.9亿元，以及截至2025年7月的利息、罚息、复利和违约金共计7.6亿元，本息诉求合计达24.5亿元。

这笔巨额债权的底层投向，是远在云南大理的文旅地产项目。作为一家总部设于江西的法人城商行，九江银行在云南当地并未设立分支机构，按规本无法直接进行跨省放贷。2026年1月20日的开庭记录中，通道方渤海国际信托股份有限公司被追加为被告，这直接使该行在特定时期借道信托通道、跨省配置涉房资产的展业痕迹浮出水面。尽管九江市中级人民法院已依法裁定冻结了上述被告名下约24.5亿元的财产或等值权益，但在文旅项目开发变现周期漫长、房企整体债务重组推进的现实下，这笔金额相当于该行2025年净利润近三倍的资产，其后续实际清偿与变现进度依然面临着时间上的重重考验。

九江银行的利润被谁吃掉了？

频繁通过司法途径追索大额涉房资产，根源在于资产质量承压对九江银行的盈利效率与资本回报形成了明显拖累。

从财务指标来看，尽管商业银行因高杠杆运作，其资产回报率天然低于一般实体企业，但九江银行当前的盈利效率已明显偏离同业平均水平与传统的监管参考基准（监管通常期望商业银行资产利润率ROA不低于0.6%、资本利润率ROE不低于11%）。2025年报数据显示，该行资产总额达5234.4亿元（同比微增1.35%），“大资产、薄利润”的结构特征极其突显：在全年营业收入达到104.8亿元的基础上，最终留存的净利润仅为8.4亿元。这种体量规模与留存收益之间的巨大悬殊，直接将该行的平均总资产回报率（ROA）与平均权益回报率（ROE）稀释至0.16%与1.40%的极低水平，反映出其庞大的资产负债表在内生创利和资本积累上的效率严重受限。

利润增长放缓的直接因素在于拨备计提与存量处置的强度。2025年，九江银行计提的资产减值损失达58亿元，约为同期净利润的6.9倍。为了让不良贷款率从2024年末的2.19%降至1.93%，该行加大了不良资产核销与转出力度，全年核销及转出金额达73.5亿元，较2024年的41.8亿元增长近76%。这种持续的大额拨备计提与资产核销，有效压降了账面不良，但也直接消耗了日常经营利润，对内生资本的留存构成了持续压力。

从资产结构来看，九江银行信贷投放中的涉房集中度依然较为明显。截至2025年末，该行客户贷款及垫款总额为3288.4亿元，其中直接计入对公贷款的房地产业贷款余额为210.4亿元，占比6.4%；建筑业贷款余额为252.2亿元，占比7.7%。

更深层次的结构性隐患在于，整体信贷数据的平稳掩盖了头部客户极高的涉房集中度。

年报数据显示，截至2025年末，九江银行表内房地产业贷款余额为210.4亿元，占贷款总额的比例为6.4%，单看这一全行占比似乎处于相对可控区间。然而，一旦穿透至单一客户维度，其行业重仓的特征便显露无遗：在前十大单一借款人中，有7家归属于房地产业，贷款余额合计达79.3亿元，占前十大借款人贷款总额（136.7亿元）的58%。

在这一信贷分布结构中，规模排名前两位的房企借款人贷款余额分别达20亿元和14.4亿元，两者合计占该行资本净额的比例超过7.2%；其余5家房企的贷款敞口也普遍处于8.4亿元至10.8亿元的高位。这种头部信贷资源对特定行业的深度倾斜，意味着全行资产质量的安全边界在很大程度上与这几家大型房企的信用周期深度绑定。任何单一主体的信用波动，都会在拨备计提与坏账核销端产生明显的传导放大效应。

当昔日的合作伙伴最终走上法庭，九江银行付出的不仅是时间与诉讼成本，更是数年来被持续消耗的拨备与资本空间。外部增资或可阶段性稳住防线，但若不能从根源上化解头部涉房资产的风险敞口，资产负债表的实质性出清便难言完成。