3月27日，龙湖集团（00960.HK）发布2025年度业绩报告。在房地产行业深度调整、市场筑底未止的背景下，龙湖集团全年实现营业收入973.1亿元，其中运营及服务业务表现亮眼，以267.7亿元的收入规模、79.2亿元的核心权益后利润，成为集团穿越周期的“压舱石”。

同时，公司持续压降负债、优化财务结构，成功度过债务高峰，以“低负债、强现金流、可持续”的健康模式，完成从开发驱动向运营服务驱动的战略转型。

运营及服务业务爆发 成利润稳定器

2025年，房地产行业进入“控增量、去库存、优供给”的深度调整期，房企传统开发业务承压，而龙湖提前布局的运营及服务业务迎来收获期，成为集团业绩的核心支撑。

数据显示，公司全年运营及服务业务收入达267.7亿元，创历史新高，占总营收比重提升至27.5%；核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，为集团利润盘面提供了稳定保障。其中，运营业务实现租金收入141.9亿元，服务业务实现收入125.8亿元，两大板块协同发力，展现出强劲的内生增长动力。

2025年，龙湖商业新增13座购物中心，截至年底累计运营商场达99座，覆盖全国25座城市。通过存量项目改造升级、优化消费体验，龙湖商业全年租金收入达112.1亿元，同比增长4%；商场整体营业额及日均客流均同比增长15%以上，出租率稳定在97%的高位，核心资产运营效率持续提升。

龙湖旗下的“冠寓”长租公寓、“欢肆”活力街区、“霞菲公馆”服务式公寓、“蓝海引擎”产业办公、“佑佑宝贝”妇儿医院、“椿山万树”健康养老六大业务协同发展。

截至2025年底，冠寓开业六个月以上项目的出租率达95.7%，“欢肆”活力街区已在成都、上海等4城落地，成为城市消费新场景。

服务业务方面，龙湖智创生活累计服务项目超2100个，覆盖13类场景，以数字科技为支撑，拓展住宅、商企、租售、美居等多元服务场景，构建智慧空间服务体系。2025年，智慧营造品牌“龙湖龙智造”新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额206亿元，累计交付面积293万平方米，轻资产代建业务成为新的增长极。

债务结构持续优化 安全穿越周期

面对行业债务风险出清的关键阶段，龙湖集团以“安全削峰”为核心，持续夯实财务底座，成功度过债务高峰期，财务安全性再上新台阶。

2025年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，连续三年保持正向，为债务偿还和业务发展提供了坚实支撑。全年如期/提前偿还境内外债务共计220亿元，包括境内信用债、中债增担保债券及境外信用贷款，平稳穿越债务周期。

截至2025年末，龙湖集团有息负债降至1528.1亿元，较2024年底压降235.1亿元，降幅达13%；在手现金292亿元，净负债率52.2%，剔除预收款后的资产负债率54.7%，现金短债比达1.85倍，偿债能力充足。

与此同时，龙湖的债务结构优化显著，平均融资成本降至3.51%的历史低点，平均合同借贷年期拉长至12.12年，创历史最长；经营性物业贷及长租贷占比达66%，形成了低成本、长年期的融资结构。同时，外币债务占比降至10.0%且100%完成掉期对冲，有效规避汇率波动风险。

UOB大华继显、高盛等机构认为，龙湖的前瞻性压降负债、优化债务结构的举措，让公司在行业下行周期中保持了战略主动性，债务到期节奏平缓，偿债压力可控。

战略转型深化，构建可持续增长新范式

眼下，房地产行业从“增量扩张”转向“存量提质”，过去二十年，房企的核心能力是“拿地-融资-高周转”，如今房地产业转型路径明晰，所需能力也升级为城市发展所需的“建、运、服”一体化。

多年前，龙湖集团便已启动战略转型，坚持将销售回款10%上限投入持有型物业，如今已形成“开发+运营+服务”三大业务协同的新格局。

在2025年，穆迪将龙湖评级方法论从住宅开发调整为REITs及其他商业地产，表明公司的业务结构已发生根本性转变。新加坡星展银行、摩根大通等机构预测，龙湖运营服务业务将保持两位数增长，持续缓解开发业务盈利压力，公司已成为民营房企中穿越周期的标杆企业。

未来，随着运营服务业务持续增长、债务结构进一步优化，龙湖将凭借内生造血能力，在行业深度调整中实现高质量、可持续的长期发展。