2026年5月中旬，一份司法文书，为一场延宕数年的十亿级涉房债务纠纷暂时画上了一个句点。

泰禾集团发布重大诉讼进展公告确认，已收到福州市中级人民法院的执行裁定书，法院裁定终结中信银行（601998）福州分行诉福州中维房地产开发有限公司及泰禾集团等主体的本次执行程序。

从法律层面看，中信银行早在一年前就已拿到全面胜诉的终审判决；但在商业现实中，“终结本次执行”这六个字，意味着赢了官司，钱却很难收回来。

要理解这件事为何走到这一步，需要先看看这笔债务背后的核心抵押物——福州五四北泰禾广场。

作为泰禾集团进军商业地产的开山之作，五四北泰禾广场在2013年开业时曾颇为轰动，凭借富有现代感的幕墙设计和全智能化系统，开业首日客流突破20万人次，一度成为福州北端十分醒目的商业地标。

只不过，随着时间推移和区域商业格局的变化，这座商场的人气逐渐转淡，不少商铺陆续关张。

到了2024年11月，在经历了漫长的债务清理后，五四北泰禾广场的集中商业部分被挂上了淘宝网司法拍卖平台。最终，厦门市属国企象屿集团旗下的福州象泰企业管理有限责任公司，以约5.5亿元的底价将其拍下。

5.5亿元的成交价，与中信银行的债权规模之间，形成了明显的落差。

根据中信银行在2023年8月发布的债权转让招商公告，截至2023年6月30日，这笔债权的本金余额为10.2亿元，加上约1.6亿元的利息以及数百万元的其他费用，债权总额约11.9亿元。

核心抵押物处置后的回款，还不到债务总额的一半。底层资产价值出现较大幅度缩水，这是法院最终在2026年裁定终结本次执行程序的一个基础性原因。

这样悬殊的差距，并不是突然出现的。把时间拨回到十年前，这笔贷款落地时，国内房地产行业正处于快速扩张的阶段。

2015年底，泰禾集团董事会高票通过决议，同意为全资下属公司福州中维向中信银行申请的10亿元经营性物业贷款提供连带责任保证担保，担保上限15亿元，担保期限长达十年。

在实控人黄其森掌舵下，泰禾凭借“院子系”产品快速做大规模，2017年末时净负债率一度达到473.4%。为了支撑这种高杠杆、高周转的全国布局，泰禾对非标融资的使用相当频繁。

2016年和2017年，通过委托贷款渠道为地产项目安排融资，是当时业内比较常见的操作。

福州中维先后与中信证券、华鑫国际信托及中信银行签署委托贷款合同，由中信银行实际向其发放了合计13.95亿元的贷款。

站在当时看，中信银行的风控措施覆盖得比较全面：不仅有泰禾集团、实控人黄其森及其配偶叶荔提供连带责任担保，还有五四北泰禾广场（三期）负2层至7层的商业及658个停车位作为抵押，同时辅以租金物业等应收账款质押、福州中维28.1%股权质押等一系列增信安排。这些措施放在一起，构成了一个看上去相当严密的多重担保体系。

只是，在行业整体上行、资产价格持续上涨的预期下建立起来的风控框架，一旦碰到市场转向，有效性就容易大打折扣。

2018年起，房地产融资政策逐步收紧，到了2020年“三道红线”出台，高负债驱动的扩张模式已经难以为继。

2020年7月，因“17泰禾MTN001”未能按期兑付，泰禾成为本轮房地产调整中较早出现公开债务违约的千亿级房企，资金链骤然承压。

受此影响，福州中维自然也无力偿还中信银行的贷款本息，这笔原本的优质资产，由此转成了逾期不良。

风险暴露后，中信银行启动了漫长的司法追索程序。2023年4月，中信银行福州分行正式向福州中院提起诉讼，将福州中维、泰禾集团、黄其森夫妇等9方一并列为被告，主张10.2亿元本金及相应利罚息，并要求实现抵押权和相关方的连带清偿责任。

这场诉讼在2025年6月迎来了终审判决。福建省高级人民法院作出终审判决，全面支持了中信银行的核心诉求，判令福州中维偿还全部本息，确认了银行对五四北泰禾广场以及应收账款、股权等质押物的优先受偿权，同时明确了黄其森夫妇及泰禾集团需要承担的连带清偿责任。

不过，判决上的全面支持，到了执行环节依然面临不小的障碍。

进入执行阶段后，中信银行面对的是一个旗下资产已大规模受限、流动性高度紧张的企业集团。

公开数据显示，截至2025年12月31日，泰禾集团已到期尚未还款的借款本金合计高达672.4亿元，而处于查封、扣押、冻结或抵质押状态的资产账面值约为889.9亿元。

公司绝大部分核心资产都已被各类权利负担覆盖，实控人黄其森夫妇也因承担连带责任被列为失信被执行人，个人名下资产被全面冻结。

更要紧的是，2024年底泰禾已进入债务重整程序，在整体重整框架下，单个债权人已很难再走单独足额受偿的路径。当核心抵押物五四北泰禾广场在2024年底以5.5亿元的价格被象屿集团接手后，剩余的几亿元缺口，在很大程度上已经难以填补。

回过头看，中信银行与泰禾的这场纠葛，算不上孤例，更像是那一轮地产高速扩张后，银行不得不承受的代价。从集中授信、公开违约，到全面胜诉、“终结本次执行”，时间线虽然曲折，却都在指向同一件事：当信贷资源过度集中到某一类重资产行业，而行业转入深度调整时，银行的资产质量难免受到牵连。

这或许也能解释，为什么翻阅近年的银行年报，能感觉到一种普遍的转向——压降高风险敞口，加紧计提拨备。说到底，再周密的担保安排，碰上“无产可执”，也变不成真实的现金回收。