2026年3月初，银行业信贷资产登记流转中心（银登中心）发布挂牌信息，北京银行（601169）上海分行拟通过对公单户转让方式，处置一笔总额9.3亿元的不良贷款债权，借款主体为上海众弘置业发展有限公司（下称“众弘置业”）。

9.3亿虹桥债权牵出富力债务沉疴

此次银登中心挂牌的债权最终核定规模为9.3亿元，具体构成如下：核心债权本金8亿元，累计孳生利息1.3亿元，另含29万元相关处置费用，本息与费用合计组成全部挂牌债权总额。截至2026年2月1日债权基准日，该笔贷款加权平均逾期天数为0天，表面并未形成长期逾期记录，但在北京银行内部贷款五级分类体系中，已被明确划定为次级类不良资产，这意味着众弘置业虽无显性长期逾期，但其实际还款能力已出现实质性障碍，偿债风险已实质性兑现。为缓释这笔大额贷款风险，众弘置业早在2022年8月1日，便将名下全额1亿元实缴出资股权悉数质押给北京银行上海分行，可这份股权担保在企业严峻的财务困境面前，难以起到足额风险缓释作用。

据企查查公开数据，截至2026年1月30日，众弘置业已深陷多税种欠税泥潭，涉及欠缴税种多达8类，其中增值税欠税余额超4628.9万元，企业所得税欠税2500万元，同时还拖欠城市维护建设税、房产税、土地增值税等多项税费，多税种、大金额欠税直接印证企业经营性现金流极度匮乏、日常周转陷入困境，也是其还款能力大幅弱化的核心佐证。

这笔债权的核心抵押物，正是富力地产在上海虹桥商务区的标杆项目——上海富力环球中心，该项目占地约4.6万平方米，总建筑面积近27万平方米，为富力规划的商办综合体，涵盖国家绿色建设三星标准写字楼、丽思卡尔顿五星级酒店、AC四星级酒店及约3万平方米地下商业广场，曾是虹桥板块重点标杆项目。

企查查财产线索曾给出该项目约14亿元的预估估值，理论上足以覆盖9.3亿元债权总额，但当下商办地产市场流动性偏弱、估值承压，这份“足额抵押”的实际变现能力大打折扣。目前项目主体已实景呈现，写字楼仅有部分企业进驻出租，核心酒店与商业广场仍处于重资产运营阶段，招商周期长、现金流回笼慢，难以快速变现偿债。对北京银行而言，这笔债权早已从稳定生息资产，变成占用核心资本、潜藏风险的存量包袱，只能通过挂牌转让剥离回笼，昔日虹桥地标也只得在银登中心等待意向接盘方。众弘置业的困境并非孤立个案，而是母公司富力地产整体债务危机的冰山一角。

股权穿透显示，众弘置业由上海富力房地产开发有限公司持股99.9%，实际控制人为李思廉与张力，属于富力体系核心项目公司。作为昔日“华南五虎”之一，富力地产早年依托高杠杆、高负债模式扩张，随着地产行业进入深度调整周期，前期债务压力集中爆发，即便历经多轮化解与处置，整体财务状况仍未根本性好转。

2026年以来，富力经营与债务数据依旧承压，截至2025年12月31日，其合并报表范围内逾期债务本金仍高达368.1亿元，覆盖银行贷款、信托、融资租赁等多类融资渠道，相较2025年11月底的387亿元仅小幅下降，债务化解速度迟缓。

更严峻的是经营造血能力持续萎缩，2025年上半年富力归母净亏损超40亿元，账面可动用现金及现金等价物仅6.88亿元，微薄现金流无法覆盖债务偿付与日常经营开支。这种局面下，众弘置业作为旗下项目公司，按期足额履行数十亿元贷款清偿义务的可行性极低，这也是该笔贷款沦为不良资产的核心原因。尽管富力正通过境外债务重组、境内以物抵债、资产盘活等方式自救，但地产行业流动性修复尚需周期，整体债务压力仍未得到根本性缓解。

不良加速出清

此次挂牌转让众弘置业债权，只是北京银行2025年以来密集清理历史不良包袱、优化资产负债结构的诸多动作之一，并非单一项目的孤立处置。近一年多时间里，北京银行上海分行、中关村分行、无锡分行及太阳宫支行等多家分支机构，均陆续推进不良资产清收与转让工作，掀起一轮覆盖多领域、多区域的不良资产清理行动，而这些处置案例，也折射出当前银行处置涉房及实体企业不良资产的共性难点。

以该行处置泰禾集团相关不良债权为例，北京银行太阳宫支行曾遭遇典型的不良债权本息倒挂问题，也是涉房不良资产长期耗损银行资本的典型案例。该行挂牌转让的北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司债权，截至2025年1月21日基准日，债权总额约22.1亿元，其中核心贷款本金仅9.9亿元，而利息、罚息及复利合计高达12.2亿元，另含77万元相关费用，利息总额超出本金约2.3亿元。这一结构失衡的债权背后，是长达五年的司法处置与资产变现拉锯，银行资本被长期占用，资金时间成本与机会成本持续累积。

从司法执行层面来看，北京银行虽在法理层面占据主动，2022年4月便取得北京市高院终审胜诉判决，同年6月申请标的约10.5亿元的强制执行，但在地产下行周期中，抵押物变现难成为核心瓶颈。该笔债权对应的抵押物为北京市石景山区鲁谷路51号院303套房产，评估价值约12.6亿元，理论上具备偿债能力，但后续司法拍卖环节接连遇冷：首次拍卖以评估价七折即8.8亿元起拍，最终无人出价流拍；二次拍卖下调起拍价后仍无成交；进入变卖阶段，起拍价降至约7.07亿元，较评估价近乎腰斩，即便吸引超7600次围观，依旧无竞买人出价。持续流拍的局面，彻底打破了银行通过司法拍卖快速回笼资金的预期，最终只能选择债权打包转让，通过资产剥离退出长期耗损的不良项目。

除涉房不良资产外，北京银行针对其他领域的风险债权，也采取了灵活且审慎的处置策略。在泛海控股相关债务处置中，北京银行中关村分行同样选择债权打包转让的方式，2025年3月6日与长城资产管理公司北京市分公司签署协议，将对应债权正式转让，实现风险出清。该笔债权可追溯至2016年的信托贷款，属于存量历史旧账，截至2024年11月30日基准日，本金余额约15亿元，欠息积压至约8亿元，相关费用279.6万元，通过转让给专业不良资产管理公司（AMC），将复杂的清收压力转移，避免银行陷入长期催收与处置泥潭。

而在处置制造业企业雪浪环境风险债权时，北京银行则采取了更为前置的预判式清收策略。2026年1月，在雪浪环境被债权人申请预重整、但法院尚未正式受理的窗口期，北京银行无锡分行精准预判企业财务恶化趋势，果断启动清收程序，向企业送达《全部收贷通知书》，宣布借款合同项下未到期贷款全部提前到期，要求企业立即清偿合计3504.1万元本金（含已到期本金412.2万元、提前到期本金3091.9万元）及对应利息、罚息。这一前置化操作，源于银行对企业财务数据的深度研判：2025年初至三季度末，雪浪环境净资产从2.37亿元骤降至8240.7万元，缩水幅度达65%；2025年9月底资产负债率攀升至93.4%，濒临资不抵债；叠加同业财产保全执行率偏低的先例，银行提前采取风险管控措施，最大限度降低潜在损失。整体来看，北京银行此番多维度、多策略的不良清收，核心目标是优化资产质量、释放被占用资本空间，既是应对存量风险的必要举措，也是支撑自身稳健经营的核心动作。

扩表提速与资本承压

北京银行此番“宁可压降收益、也要剥离不良”的审慎处置策略，背后是该行冲击5万亿资产规模过程中，日益凸显的资本管理压力与财务平衡博弈。

截至2025年三季度末，北京银行总资产规模从年初的4.46万亿元快速增长至4.89万亿元，同比增速从14.8%升至21.5%，扩表速度显著高于同梯队城商行平均水平，但规模快速扩张的同时，核心资本消耗问题也逐步显现。

规模激增与资本充足率下滑形成鲜明反差，成为北京银行当前面临的核心财务挑战。2024年末，该行核心一级资本充足率为8.95%，处于相对合理区间；2025年该指标持续下行，一季度降至8.64%，三季度进一步下探至8.44%，不仅低于上市银行12.82%的平均核心一级资本充足率水平，在42家上市银行中排名处于靠后位置，资本缓冲空间持续收窄。

目前北京银行核心一级资本补充主要依赖利润留存，若持续维持20%以上的高速扩表节奏，现有资本垫层将难以支撑，资本充足率达标压力将持续加大。

除资本充足率外，风险对冲能力的弱化也值得关注。2025年以来，北京银行拨备覆盖率从2024年末的208.75%下滑至195.79%左右，跌破200%关口，意味着单位不良贷款对应的风险准备金缓冲厚度有所降低。

从财务操作层面来看，拨备覆盖率下滑部分源于贷款减值损失计提力度的阶段性调整，2025年上半年该行贷款减值损失计提同比下降约13.4%，若维持往年同期计提力度，上半年净利润增速或将面临较大压力。

为在资本紧张的前提下维持规模扩张，北京银行调整资产配置结构，大幅加码低风险权重资产，2025年前三季度，该行存放同业及其他金融机构款项从156.4亿元暴增至1254.8亿元，增幅近7倍，通过配置低风险资产控制风险加权资产增速，延缓资本充足率下滑趋势。

但这一策略也伴随潜在估值波动风险，截至2025年三季度，该行其他综合收益（OCI）账户浮亏高达46.4亿元，主要源于债市利率波动带来的金融资产价格下跌，这笔浮亏相当于潜伏在资产负债表中的潜在风险，若后续进行资产处置，浮亏将转化为实际损失，对未来利润表现形成压制。