2026年5月26日，北京土地市场迎来一场备受关注的竞拍。坐落于南二环外侧的丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目地块吸引了招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、绿城中国（03900）、厦门国贸（600755）、上海大华及福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（下称“福鑫北京”）六家房企同台角逐。

本次地块竞拍先历经七轮线上报价，随后转入现场竞价环节，经过158轮激烈举牌，福鑫北京力压一众大型地产企业，以10.48亿元竞得该地块，溢价率16.4%，住宅部分楼面价约6.22万元/平方米。

中指研究院快评指出，该地块从预申请到正式挂牌仅间隔一日，推进速度之快反映出其“受关注程度非同一般”。

项目区位优势显著，位于南二环外约300米处，距地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅约300米，周边配套成熟，步行可达天坛公园南门，坐拥方庄购物中心、NTP新城广场等商业资源，区域教育资源完善。

值得注意的是，蒲黄榆一里、四里危改项目还包含拆迁原地安置相关工作。

河北房企再夺天坛地段

这并非这家河北民营房企首次布局北京核心城区。2024年7月3日，其母公司河北鑫界房地产开发有限责任公司（下称“河北鑫界”）通过摇号方式，以3.38亿元竞得东城区金鱼池二期西土地一级开发项目地块，溢价率高达25%。

蒲黄榆地块竞得方福鑫北京为河北鑫界全资子公司。河北鑫界成立于2005年，由水福来持股50%并担任总经理。水福来名下关联企业共7家，其中4家为房地产开发企业，包括河北鑫界、保定九利房地产、涞水中诚房地产等。

放眼当下北京土地市场整体格局，民企高价拿地的现象格外少见，何况一家名不见经传的河北民企。当前北京拿地格局以国资主导为主。根据《北京日报》报道，2025年北京成交的40宗土地中，央国企及地方国资竞得37宗，占比高达92.69%。

这家河北民企两次的土拍均高于全市平均水平的溢价。中指研究院数据显示，2025年全年北京宅地市场共成交40宗，土地出让金1427.42亿元，成交楼面均价39754元/平方米，平均溢价率6.6%；其中26宗底价成交，占比65%，5宗溢价率在5%以内，仅9宗溢价率超过10%。

（来源：北京公共资源交易服务平台公告、中指研究院、财中社整理）

同为布局北京核心地段，但鑫界拍得的两个地块在面积、性质、开发难度等方面存在诸多差异。

从地块位置与规划性质来看，金鱼池项目地处东城区天坛核心地段，区位稀缺性突出，但地块体量极为紧凑，建设用地与规划建面规模较小，且为F2公建混合住宅用地，涵盖居住、商业、办公多元业态。

工商信息显示，河北鑫界已经于2025年5月22日完成工商经营范围变更，在原有“房地产开发、建材销售、物业管理“等业务基础上，新增“非居住房地产租赁、酒店管理、信息咨询服务”等板块，补齐了此前缺失的商业、办公类非居住业态运营资质。该变更极有可能是为了适配该地块公建配套的运营需求。

尽管补齐了资质，项目实际建设进度却迟迟没有动静。原本约定开工日期为2025年7月3日，约定竣工日期为2028年7月3日。

（来源：企查查）

不同于金鱼池地块可商住两用的性质，蒲黄榆项目则为R2二类居住用地。国家标准规定其以多、中、高层住宅为主的居住用地。

中指研究院分析称，该地块限高45米、容积率2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90至100套住宅；若规划100至140平方米户型，总价段约在1000万至1500万元，可与周边唯一在售新盘金茂璞逸丰宜（主打135至190平方米大户型、总价门槛1200万以上）形成错位竞争。

开发存隐忧，开发商为被执行人

除了项目性质和产品定位不同，两块地块在基础开发条件上也存在不小差距。土地开发标准层面，金鱼池项目为“三通一平”，依据国家标准GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》，“三通一平”仅为建成区宗地开发的最低标准，且该地块额外标注为“临时”，或许存在后续改建升级的额外成本。蒲黄榆项目达到成熟的“七通一平”。

“三通一平”指宗地外通路、通上水、通电+宗地内场地平整；“七通一平”指宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热力+宗地内场地平整。

金鱼池地块或因建设管控受阻。据其他媒体报道，因地处天坛建设控制地带，2025年2月北京市文物局已就项目相关建设工程上报国家文物局，目前仍待批复。

蒲黄榆地块存在配建任务，隐性开发成本较高。公告显示，地块需无偿配建一条11米宽对外开放街坊路及3000平方米派出所。

《财中社》注意到蒲黄榆一里、四里危改项目还涉及拆迁安置。北京市丰台区政府发布的《房屋征收补偿方案》中包括了原地安置的安排。

这意味着，项目回迁部分可能需参照经济适用房规则与政府对接交易，还存在上市年限限制，而项目其余房源方为常规市场化商品住宅，可正常对外销售。

蒲黄榆一里、四里片区原居民可选择货币补偿或产权调换（包括原地安置/异地安置）；其中原地安置参照经济适用住房管理，面积差价按9000元/平方米结算，签约奖励每户35万元。

背靠央企“华电系”

接连大手笔在北京溢价拿地，这家河北民企背后与央企关系也随之浮出水面。查阅股权信息不难发现，河北鑫界实控人与央企中国华电集团之间存在间接关联关系。

天眼查信息显示，河北鑫界实控人水福来兼任河北华电石家庄热电有限公司副董事长；该公司由华电国际持股82%、河北鑫界持股18%，向上穿透后，华电国际控股股东为中国华电集团，由国务院国资委100%控股。河北华电石家庄热电有限公司为被执行人。

手握央企资源加持，企业自身经营和合规层面却暴露出风险。天眼查信息显示，受诸多司法案件缠身，河北鑫界目前处于被执行人状态，被执行金额22.59万元，历史被执行金额1164万元。同时被采取限制高消费措施，金额552万元。

不仅如此，公司股权也遭到冻结。2025年4月，河北鑫界持有的河北华电石家庄热电有限公司1699万出资额，已经被石家庄前西区法院冻结，冻结期限至2028年4月。

此外，2025年6月，因建设项目未经消防验收擅自投入使用，河北鑫界还受到石家庄桥西区城市管理综合行政执法局两次行政处罚，分别罚款3万元。

从金鱼池到蒲黄榆，河北鑫界体系两次在北京南二环核心区域出手，实力不容小觑。但金鱼池地块竞得近两年未见动工，而蒲黄榆项目为危改用地，附有派出所及街坊路配建任务，以及回迁安置安排，隐性成本不低。

作为拿地主体的河北鑫界目前仍处于被执行人状态，资金流动性、健康度或存疑，项目后续如何推进，值得持续跟踪。