日前，一则“上海魔方公寓西藏南路店”的帖子在小红书引发热议，该店租客反映门店以业主不续约为由强制退租且拒付违约金，住户群已解散。

对此，魔方公寓相关负责人告诉《财中社》，该门店因业主租约到期正常关闭，已按合同提前一个月告知租户，剩余租金与押金将足额退还，并提供其他门店优惠租住及友商房源推荐。

“这是房源结构战略性优化，非经营危机。”该负责人强调称，少量门店调整属物业租约到期后的常规操作，公司整体经营有序，近期上海小木桥路店、大宁店已开业，徐家汇、新江湾及无锡多店即将亮相。

头部分化

中指研究院数据显示，截至2025年10月，魔方生活服务集团（以下简称“魔方集团”）开业规模达8.43万间，TOP30集中式长租公寓企业中排名第四，全国运营门店超280家。

一个可对比的参照是，华住集团官网显示，截至2025年6月30日，华住旗下30+品牌，在1400+城市运营12000+酒店。

表面看，魔方公寓此次单店调整是企业正常运营动作，但结合行业环境与魔方的O2O（从线上到线下）模式，其背后折射出集中式长租公寓运营成本控制与盈利的现实挑战。

前述魔方公寓负责人表示，受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，企业选择关闭此类门店，属于“战略层面的主动战线收缩”。

自2010年，我国长租公寓行业开始兴起，早期以分散式个人房源托管为主。2015年在“租购并举”政策推动下，行业进入野蛮生长阶段，集中式品牌涌现，资本催生蛋壳、青客等品牌通过“高收低租”扩张。2019年起，行业风险爆发，大量企业因资金链断裂退出，市场进入深度调整期。

经过数年洗牌，行业格局逐渐清晰，目前市场化长租公寓领域形成以自如、魔方公寓为代表的头部阵营。其中，自如以分散式运营为主，通过整合个人业主房源进行标准化装修后出租；魔方公寓则聚焦集中式模式，通过租赁整栋物业改造为标准化公寓楼运营，两者凭借差异化模式占据行业重要地位。

2019年行业波动中，魔方公寓的O2O模式表现出抗风险能力。从运营逻辑看，魔方公寓采取的O2O模式，针对的集中式公寓的特性，其优势在行业周期与规模扩张中得到验证，集中式房源虽难寻觅，但管理成本明显优于分散式。

精细运营

在获客上，租户通过魔方公寓官网、App可完成选房、预约看房、签约支付，数字化管家实时响应维修、快递代收等需求，大幅缩短传统租房的沟通与决策周期；线下端，集中式公寓的标准化空间（统一装修、家电配置）与配套服务（24小时管家、智能门锁、公区休闲健身区）。

2019年，长租公寓行业调整期，多数品牌因流程繁琐、服务脱节陷入困境，魔方公寓通过线上数据监控出租率、调整定价，线下保障服务留存租户，一定程度上降低了运营风险。

行业格局稳定后，魔方公寓加速规模扩张，通过收购V领地等同行进一步扩大集中式市场份额，2020年起累计完成了总价值超13亿元的十项收购。截至2025年，魔方公寓累计规模8.43万间，已进入全国25个城市。

从行业发展来看，魔方公寓的O2O模式通过线上线下协同，解决了集中式公寓“管理难、效率低”问题。

尽管O2O模式在效率提升上表现突出，但2024年，有媒体层爆出深圳、广州等地的个别魔方公寓及旗下微客青年公寓门店因欠租遭遇业主不定时断水断电。

对此，魔方公寓负责人解释称，在经济上行周期，魔方公寓为获取房源，与部分房东签订了半年一付、一年一付的长期支付条款及较高的租金递增比例；而疫情后，“一次性收租不得超过三个月”“租金需进入监管账户”等政策出台，直接打破了原有资金周转节奏，迫使企业与房东重新协商支付方式。

这在一定程度上也打乱了魔方集团的IPO（首次公开上市）节奏。

魔方集团曾两次尝试在香港交易所上市：2022年首次递表，2023年再次递交招股书，但两次均未成行。截至当前，其之前的招股书已然失效。

招股书显示，2020-2022年，魔方集团收入分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元，但净利润波动较大：2020年亏损2.30亿元，2021年盈利3.02亿元，2022年亏损2.47亿元。‌

当前，长租公寓市场处于“降本增效”调整期。2025年10月50城住宅平均租金同比下跌3.63%，国资保障性租赁住房挤压市场化公寓空间。

行业观察人士指出，长租公寓已从规模扩张转向精细化运营阶段，魔方公寓的O2O模式经历过行业周期洗礼，自如等分散式头部企业也在借鉴其线上线下协同思路，通过数字化升级提升管理效率。

对魔方公寓而言，其O2O模式能否在新的行业环境中突破风险瓶颈，是决定其接下来发展和长期竞争力的关键。