在公募REITs政策持续发力的背景下，中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日正式申报获受理，成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs。该产品由中金基金担任管理人，原始权益人为杉杉商业集团，底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场。

此次布局不仅填补细分领域空白，更承载着中金基金突破REITs产品业绩分化困局的期待。奥特莱斯资产的“抗周期”属性，能否助力中金基金在万亿REITs市场中突围，引发市场高度关注。

增值率达547%的杉井奥特莱斯

中金唯品会奥特莱斯REIT的底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场，运营已超13年。基金招募书显示，该项目2022-2024年的平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57%，2024年末的出租率攀升至99.91%，展现出较强的运营韧性。项目估值达29.72亿元，总建筑面积估值单价28505元/㎡，2025年资本化率为6.96%。

杉杉商业集团作为原始权益人，旗下拥有全国规模最大的奥莱矩阵，截至2024年底已开业20家项目，覆盖南昌、太原、郑州等核心城市。此次申报的宁波杉井奥特莱斯作为标杆项目，其“名品+折扣”模式在消费降级趋势下更具客流与租金稳定性，被业内视为盘活存量资产、支撑新项目拓展的关键。

资料显示，市场上已有的奥特莱斯REIT——华夏首创奥莱REIT（508005）由华夏基金管理，底层资产包括济南、武汉首创奥莱项目。该基金于2024年8月在上交所上市，公众认购倍数达23倍，发行规模19.7亿元。截至2025年5月14日，其二级市场价格较发行价累计上涨超68.7%，稳居消费REITs前列。2024年全年可供分配金额4406万元，年化现金流分派率4.8%，超出预测值37个基点。

对比来看，宁波杉井奥特莱斯在多方面具备显著优势：拥有更为丰富的国际名品资源，依托长三角区域具备强大的跨区域辐射能力，同时运营效率突出。2023年，其联营商户销售额高达17.3亿元，是武汉首创奥莱的2.4倍；月整体销售坪效达3259元/㎡，为武汉首创奥莱的1.7倍。

不过，杉井奥特莱斯的增值率也明显高于济南、武汉首创奥莱项目。截至2024年末，杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元，评估结果较账面原值增值25.1亿元，增值率高达547%；而济南、武汉首创奥莱项目的增值率均未超过85%。

REITs产品业绩分化与年报疏漏

作为中金公司的全资子公司，《财中社》发现，近年来中金基金的管理规模持续稳定攀升。东方财富Choice数据显示，截至2025年一季度末，其总管理规模达到2033亿元，其中开放式基金规模为1776亿元，封闭式基金规模为256.8亿元，分别同比增长69.7%与14.3%。这一增长主要得益于两大支柱产品：其一为规模达1122亿元、占总规模55%的中金现金管家货币C（005065）；其二是旗下8只公募REITs产品，其合计规模达256.8亿元，资产净值在行业内排名第二，仅次于华夏基金的341.2亿元。

然而，中金基金旗下的REITs产品业绩呈现出明显的分化态势。以中金普洛斯REIT（508056）为例，2024年虽实现收入4.6亿元，但由于收购产生的商誉减值达1.1亿元，导致净利润亏损9889万元。根据扩募招募说明书，其预测的2024年度全年新老资产合并可供分配金额为3.55亿元，而实际实现可供分配金额为3.58亿元，完成扩募招募说明书预测的100.82%。

中金安徽交控REIT（508009）是以规模计中金基金旗下最大的REIT产品，但自2022年11月成立后便持续处于亏损状态，2024年亏损进一步扩大至11.2亿元。其可供分配金额较2023年减少23.08%，降至6亿元，实际分配金额同比减少38.7%。中金基金在“可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明”中解释，主要原因是受周边路网变动、改扩建进度不确定性、恶劣天气，以及宏观经济环境变化等综合因素影响，营业收入出现明显下降。

值得注意的是，《财中社》发现，在年报中披露的“较上年同期下降23.8%”这一数据，与实际计算得出的23.08%存在差异，这反映出中金安徽交控REIT在业绩不佳的情况下，信息披露环节也出现了疏漏。

面对竞争日益激烈的REITs市场，奥特莱斯资产能否凭借其独特的“抗周期”属性，成为中金基金业绩破局的关键，仍有待市场检验。一方面，该REIT应该平衡高估值与稳健收益，避免重蹈部分产品业绩波动的覆辙；另一方面，在资产运营与信息披露上如何建立更严格的管控机制，重塑投资者信心，将是中金基金需要攻克的重要课题。