近日，多方信源披露，宜家母公司英格卡集团（Ingka Group）正计划打包出售其在中国内地运营的10座荟聚购物中心，首批交易标的锁定无锡、北京、武汉三座成熟项目，交易总价约160亿元，接盘方为由泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金。

此次交易采用“基金+贷款”复合融资结构：泰康人寿领投的80亿元基金中，泰康认购30亿元作为基石投资者，中银三星、中宏保险、友邦保险等多家险企共同出资30亿元，英格卡集团则反向认购20亿元劣后级份额，以“卖方跟”模式强化市场信心；剩余80亿元资金缺口拟通过银行并购贷款解决。

英格卡抛售“顶流”荟聚

英格卡集团（IngkaGroup）作为世界500强企业，总部位于瑞典，旗下业务涵盖宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资三大核心板块。其中，英格卡购物中心是全球领先的商业地产开发与运营企业，依托集团强大的资源整合能力，在零售空间创新与城市商业生态构建领域持续发挥行业影响力。

1998年，宜家零售以39元拉克边桌、9.9元法格里克杯等爆款产品敲开上海市场。此后十余年间，宜家零售的扩张堪称迅猛。

而集团旗下另一板块——英格卡购物中心的入华时间就晚了许多。

2009年，英格卡购物中心正式进入中国，与宜家零售形成战略协同，聚焦“荟聚”品牌购物中心及写字楼开发。

无锡荟聚作为首个项目落地后，北京、武汉项目相继跟进，构成市场认可的“第一代产品”。即便2021年国内房地产行业进入调整期，荟聚的扩张步伐仍未停歇：福州、长沙、南宁项目接连开业，昆明、合肥项目随后落地；2024年商业地产“内卷”加剧之际，西安荟聚与总投资超80亿元的上海荟聚综合体仍如期亮相，其中上海荟聚在当年“十一”黄金周即创下销售额超7000万元、累计客流62万人次的亮眼成绩。

截至目前，英格卡在华已运营10座荟聚购物中心，总投资达270亿元，租赁面积94.3万平方米，形成覆盖重点城市的商业网络。

这次首批出售的三座项目并非边缘资产，反而堪称英格卡的“压舱石”。北京荟聚（西红门项目）作为亚洲最大单体购物中心之一，2025年春节单日客流突破15万人次，年租金超6亿元；无锡荟聚依托地铁优势与15万平方米体量，2023年销售额达33.7亿元，长期稳居区域榜首；武汉荟聚日均客流8-10万人次，出租率连续三年超95%，核心运营指标经行业机构评估显著优于平均水平。

这三座项目均已运营超10年，形成稳定现金流与成熟运营体系，恰是险资青睐的“现金流奶牛”。

知情人士称，收购后单体项目运营团队不会改变，英格卡将保留项目运营权，且承诺投资期间保险机构的回报率将接近7%。

此外，有知情人士还指出，无锡、北京、武汉这3座荟聚中心出售后，英格卡购物中心后续可能将剩余7座荟聚中心全部出售。

这一动作背后，是多重现实压力与战略考量的交织。

从直接动因看，回笼资金是核心诉求。商业地产项目投入大、回报周期长，通常从开发到成熟需5-10年，而当前市场环境已与项目立项时存在显著差异。

英格卡集团2024财年的财务数据更凸显压力：营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元，净利润降幅达46.5%至8.1亿欧元；旗下宜家中国区表现同样承压，2024财年销售额约112亿元，较2019年峰值减少超40亿元，5年复合降幅达8.5%。在此背景下，出售成熟资产能够一定程度缓解资金紧张。

险资“扫货”商业地产

近年来，险资正以不可忽视的力量重塑中国商业地产的资本格局。从接手成熟购物中心到布局核心商圈写字楼，这一群体的频繁动作成为市场焦点。

从具体交易来看，险企入场的步伐近年持续加速。阳光保险是较早布局商业地产的险企之一，2021年至2023年间，其先后接手了太仓万达广场、湖州万达广场、上海金山万达广场、广州萝岗万达广场等多个项目，通过批量收购成熟商业体，快速积累核心资产。

同一时期，大家保险也开始密集出手：2023年，以12.1亿元收购上海鸿寿坊项目，切入核心商圈；2024年，接连受让上海松江万达广场、西宁万达广场、台山万达广场，并与横琴人寿联合投资周浦万达广场，全年不动产投资金额超50亿元，形成“核心商圈+社区商业”的组合布局。

进入2025年，险资的投资动作更趋活跃。年初1月3日，大家保险集团旗下大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB），以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权，标的包括上海闵行天街、苏州狮山天街、成都滨江天街及重庆西城天街，均为核心城市成熟项目，2024年上半年苏州狮山天街租金收入已达1.9亿元。

几乎同一时间，中邮保险作为领投方，首次与中东主权投资机构合作，签约上海博华广场不动产专项基金投资协议，切入一线城市地标商业。

头部险企的大额投资同样值得关注。

2024年4月至2025年2月期间，新华保险（601336）旗下坤华基金通过多次股权变更完成14座万达广场收购，标的涵盖北京银河万达广场、上海颛桥万达广场等一线城市项目，及榆林、乐山等三四线城市资产。

2025年2月，中国人寿（601628）联合财信人寿设立“北京平准基础设施不动产投资基金”，规模52.4亿元，其中国寿出资35亿元，专项投向京津冀、长三角区域公募REITs，重点配置华夏金隅智造工场REIT（高端产业园区）及华夏华润商业REIT（消费基础设施）。

6月，瑞安房地产宣布引入大家保险，以35.4亿元完成佛山岭南天地项目投资。

同月，建信人寿以56亿元拿下外滩地标写字楼，进一步夯实核心区位资产。

据中国保险行业协会披露，截至2025年7月22日，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等头部险企已公布13笔大额不动产投资，涉及6个项目，合计新增投资47.5亿元，出资笔数和金额均较2024年同期明显增加。仲量联行更指出，2022年至2024年三年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，规模与英美等成熟市场相当，稳居亚太区首位。

险资密集入场的背后，是明确的市场逻辑支撑。

在低利率环境下，一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率显著高于十年期国债收益率，稳定的现金流成为险资抵御利差损的重要工具。政策层面，国家金融监督管理总局将REITs投资风险因子从0.6调降至0.5，降低资本占用，为险资拓展投资空间提供了便利。而商业地产历经调整后估值处于低位，更让险资看到“抄底”优质资产的窗口。

值得注意的是，险企的投资模式正从“直接收购”向“结构化布局”升级。无论是大家保险通过消费基础设施基金收购龙湖项目，还是中邮保险以专项基金投资上海博华广场，均通过基金工具实现风险分散，同时为后续公募REITs退出预留通道，形成“投资-运营-退出”的闭环，与国际成熟市场逻辑逐步接轨。

不过，行业风险亦不容忽视。核心城市商业地产供应过剩压力未减，部分区域已出现租金增长乏力；消费基础设施REITs发行进度、房产税试点等政策变量，也可能影响资产估值。对险资而言，如何在把握趋势的同时，精准研判资产中长期价值，避免盲目“抄底”，仍是关键挑战。

国家金融监督管理总局于2024年12月20日发布《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》，针对性规范险资不动产投资风控，恰是对这一趋势的及时回应。

其核心要求包括：构建覆盖项目筛选、尽调、决策到投后管理的全流程风控，尽调需核查产权、负债等核心要素，决策需书面留痕；明确投资与风控岗位分离，配备专业团队并落实追责；强化投后动态监控与退出机制管理。