12月18日晚间，中国人寿（601628）发布一则关联交易进展公告。

公告披露，中国人寿拟在2025年12月31日前，与其控股股东下属的国寿置业投资管理有限公司签署补充协议，向国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“启航基金”）追加认缴出资人民币50亿元。增资完成后，启航基金的认缴总额将从139亿元扩容至189亿元。

作为保险资金长久期属性与不动产核心资产深度匹配的典型案例，在这一笔50亿元的新增认缴中，预计将有不超过33亿元精准注入位于北京朝阳区的旗舰级商业地标——颐堤港二期，以确保这一巨型综合体的平稳收官；而剩余的不低于17亿元，也预计将会投向市场化租赁住房等具备长效收益的“新赛道”。

颐堤港二期：在阵痛中重生的“城市绿洲”

提及北京东北部的商业版图，颐堤港是一个无法绕过的名字。自2012年一期开业以来，这座由太古地产与远洋集团联手打造的商业中心，已成为酒仙桥及将台地区的消费心脏。

然而，颐堤港二期的诞生与推进，却恰逢中国房地产行业最为剧烈的洗牌期，其命运的起伏，正是开发商、险资与合作方在市场低谷中博弈与共生的缩影。

颐堤港二期项目的宏大构想始于2020年12月。彼时，远洋集团与太古地产再度携手，斥资获取了紧邻一期的扩建地块，项目总投资额预计高达230亿元人民币。

根据规划，这并非简单的一期复刻，而是一个以写字楼为主导的巨型综合发展项目，总建筑面积超过56万平方米，包含7栋国际超甲级写字楼、一座旗舰购物商场和一家高端商务酒店。

如果加上已运营的一期，整个颐堤港项目的总建筑面积将达到惊人的86万平方米，足以构筑起北京东北部的一座“城市绿洲”。

然而，宏图背后是沉重的资本压力。2022年起，受房地产市场下行影响，原大股东远洋集团陷入了重大的流动性危机。

截至2023年底，远洋集团的流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额接近千亿规模，而账面现金及等价物仅余19.9亿元。

面对二期项目庞大的后续开发建设支出，远洋显然已难以为继。

截至2024年4月底，远洋在该项目上的出资约为63亿元，但作为持股64.79%的大股东，后续持续的资本注入成了压垮骆驼的最后一根稻草。

危急时刻，作为远洋集团第一大股东的中国人寿与老牌港资企业太古地产选择了共同出手。

2024年6月7日，远洋集团发布公告，宣布转让其持有的颐堤港二期全部权益，总代价为40亿元人民币。

在这场被业内视为“白衣骑士”的救援中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者合计获得49.9%的股权。

交易完成后，远洋集团彻底退出了目标公司权益，而中国人寿与太古地产则形成了势均力敌的共治格局，北京将台乡政府则只保留了0.21%的股权。

这场转让中蕴含着极为长远的战略安排。公告显示，远洋集团在未来相当长时期内仍拥有该项目的“优先报价权”。其中，针对中国人寿持有的股权，远洋的优先报价权被延长至2037年9月30日。

这意味着，这笔交易在法律形式上是股权转让，但在商业逻辑上，更像是远洋以优质核心资产为“抵押”，换取了一笔宝贵的长期生存资金，同时也为未来财务改善后的回归预留了跨越13年的窗口。

如今，在充足资金的支撑下，颐堤港二期的建设正在全速推进。

2025年12月8日，中建一局承建的二期627地块项目主体结构已全面封顶。项目现场，三栋挺拔的写字楼与高层酒店已初具规模。

这座融合了绿色建筑标准、智能幕墙与室内外天桥连接的未来商务中心，正从蓝图变为现实。

左手介入危机资产，右手稳持核心地标

颐堤港二期只是启航基金庞大投资版图中的一角。作为中国人寿不动产投资的先锋部队，启航基金自成立以来，便形成了一套成熟的“危机介入”与“长期持有”相结合的双轮驱动策略。

在地产行业的凛冬里，这只基金穿梭于出险房企的优质资产之间，扮演着价值挖掘者与秩序维护者的双重角色。

在珠海，2023年9月，正值世茂集团深陷流动性泥潭的关键时刻，启航基金及其关联方通过受让股权的方式，拿下了珠海世茂新领域房地产开发有限公司51%的控股权。

该标的是位于港珠澳大桥珠海口岸枢纽位置的大型商业综合体，集写字楼、商业、酒店于一体。

启航基金的介入不仅为僵持的项目注入了建设资金，推动了项目继续开发，更利用险资的长久期优势，为这一核心地标资产的价值重塑赢得了时间。

这种精准的运作逻辑在上海项目上体现得更为纯熟。2021年6月，在佳兆业集团遭遇信用危机前夕，启航基金通过增资接盘了项目公司“上海赢湾”的绝大部分股权，从而锁定了核心地段的上海佳兆业金融中心。

不同于单纯的收租模式，在持有运营约一年后，基金于2022年6月精准捕捉退出时机，将项目整体转让给了上市公司中谷物流。

这类案例生动诠释了险资作为“问题资产解决者”的特殊价值——在市场非理性杀跌时入场，为优质物业提供信用背书，并在价值回归后实现收益落袋。

然而，启航基金的眼光绝不仅仅停留在“捡漏”上。对于部分的核心资产，基金展现出了极强的战略定力，北京万洋世纪创业投资管理有限公司（下称“北京万洋”）的转让便是极佳案例。

北京万洋的核心价值在于其持有的国寿远通置业有限公司10%股权，进而间接持有位于北京CBD核心区的国寿金融中心。

国寿金融中心作为2019年投入使用的成熟物业，租户主要为金融、科技及专业服务业的头部企业，当前正处于稳定运营期，贡献着源源不断的现金流。

2024年6月，启航基金宣布拟向关联方国寿不动产转让北京万洋100%股权，交易价款约6.1亿元。

通过这次内部转让，启航基金实现了投资收益的落袋为安，而核心资产则稳稳地留在了国寿体系内，实现了“基金退出、集团保产”的双赢局面。

从股东到房东：警惕过剩压力下的资产估值“二次探底”

从并肩作战的“第一大股东”到果断清仓的“陌生人”；从分享行业盛宴的资本纽带，到报表上不忍直视的沉重负担——中国人寿在房地产领域完成了一次彻底的“战略迁徙”。当“房企股东”的时代黯然落幕，一条名为“核心房东”的新赛道，能否带领险资穿越周期？

在过去地产业的高增长阶段，险资通过股权投资与房企形成了紧密的资本纽带。

以中国人寿为例，其曾长期作为远洋集团的第一大股东，持股比例接近三成。

然而，随着地产周期的深度调整，这类股权投资成为了报表中的沉重负担。数据显示，中国人寿持有的远洋集团股权公允价值已从2017年末的136.3亿元一路缩水，至2022年末仅剩21.9亿元，并在2024年末最终实现估值清零。

在此期间，远洋集团的股价从2018年5.1港元的高点跌至不足0.1港元，国寿的持股市值也从约145亿港元蒸发至仅约3亿港元。

与此同时，国寿还对保利发展等龙头房企进行了“割肉式”止损。

这种从二级市场开发商股权的全面撤退，宣告了险资“房企股东”时代的终结。

如今，中国人寿正试图通过直接持有核心地段商办物业的“房东”模式来穿越周期。在当前低利率环境下，一线城市零售物业5.5%至6%的资本化率，较十年期国债收益率具备显著的利差优势，确实能提供相对稳定的现金流“安全垫”。

然而，改做“房东”并非意味着可以完全规避市场风险，中国人寿在海外商业不动产的投资先例便是一记冷静的提醒。

2014年至2016年间，中国人寿大举布局伦敦，先后以约6.1亿英镑拿下10 Upper Bank Street大楼70%股权，以1.36亿英镑入股99Bishopsgate，并以3.46亿英镑购得Aldgate Tower。

但这笔总额近百亿元人民币的投资，在遭遇英国退欧公投引发的汇率剧震时，仅汇兑损失一项在当时就折损了超过12亿元人民币。其中，第一笔投资因英镑贬值导致的账面减值就高达10亿元。

这一历史经验揭示了商业不动产投资的脆弱性：即便是全球核心资产，在宏观大环境急速变化下，依然面临会估值修正的风险。

回到国内市场，尽管中国人寿正通过启航基金加码颐堤港二期等优质标的，但风险导向下的审慎研判不可或缺。

目前一线城市核心商圈仍面临供应过剩的结构性隐忧，未来租金增长的乏力可能直接对底层资产的公允价值构成挑战。

从“房企股东”切换为“商办房东”，虽然有效隔绝了房企层面的信用风险，但却将险资直接推向了宏观周期波动与资产经营效率的更前线。

在资产荒与利差损的双重考验下，如何确保这些“重资产”在长达数十年的存续期内实现保值增值，仍是中国人寿需要持续作答的命题。