2021年8月，尚品宅配（300616）以9.6亿元在广州天河区成功拍下一幅地块，主要用于总部大楼和全球创新研发基地等用途。

四年后的2025年9月，一个名为“啟江42序”的楼盘开始对外推广预售。项目所在地块正是尚品宅配彼时所竞拍的土地，开发商也恰好是尚品宅配。

总部旁变出42套豪宅

啟江42序推广信息显示，楼盘最小面积房源达到318平方米，最高达到380平方米，整个楼盘只有42套。有媒体报道称，按照11万元/平方米的单价计算，啓江42序约1.7万平米的可售面积，整体货值超过18亿元，平均单套价值约4450万元。

最小面积的房源平均价格有望以约3500万元起售，这样的价格无疑是豪宅标准。

楼盘的所有者并不是传统意义的开发商，而是定制家居企业尚品宅配。并且《财中社》注意到，这块地出让时用途是商办等用地，并没有安排住宅项目。

时间回到2021年8月，尚品宅配公告，公司以9.6亿元拿下广州天河区金融城东区AT091434地块。项目计容面积至多56247平方米，用途是商务用地兼容商业用地。

两天后，尚品宅配发布公告，计划投资约15亿元（包括土地出让资金）在上述地块建设整装产业创新研发中心。尚品宅配表示，项目主要作为公司整装产业互联网平台+全球创新研发基地+新零售商业综合体+总部大楼，从而有效解决公司研发及办公场地不足的问题，降低公司租金成本等。

2025年9月底的投资者互动平台上，尚品宅配表示，预计广州总部大楼项目将于明年竣工验收。

在问询总部大楼时，投资者也问到了啟江42序的情况，不止一个投资者咨询，对外销售的啟江42序，会给公司带来多少收益。对此，尚品宅配并未直接予以回应。

在取得总部大楼土地时，尚品宅配已经明确，公司自持物业不得低于项目计容面积的70%。剩余30%可用于出售，即可出售面积上限16874平方米。按照彼时的规定，这也是啓江42序可出售面积的上限了。

但是，在尚品宅配取得上述广州金融城地块时，项目土地性质是商务用地兼容商业用地，出让年限为：综合或者其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。无论哪一条，都没有项目可用于住宅开发的痕迹。

尚品宅配如何让这可出售的30%面积性质改变，从而在总部大楼旁边盖起了42套豪宅呢？

现金流告急

42套房源看似不多，但单价高总货值有望在18亿元左右。尚品宅配广州金融城地块最初的总投资也才15亿元。仅仅是将全部豪宅出售后，尚品宅配不仅能够覆盖全部投资成本，还有望获得约3亿元的毛利。

拿地改变性质卖豪宅，还能“附赠”一栋总部大楼，家居主业出身的尚品宅配算得一笔好账。

虽然之前没有从事房地产业，定制家居与房地产息息相关，作为行业龙头之一，尚品宅配的日子并不好过。

2025年前三季度，公司实现营收25.5亿元，同比下降6.7%；实现归属上市公司股东的净利润-7948万元。2024年尚品宅配出现上市以来首次亏损，实现归属净利润-2.2亿元。

收入降幅更为明显。2022年-2024年尚品宅配营收连降三年，2024年公司收入降至不足40亿元，基本是公司2021年收入最高时的一半。

收入跌跌不休，净利润连年下降，一个后果是尚品宅配现金开始紧张。2025年三季度末，公司货币资金为15亿元。同期，短期借款和一年内到期的非流动负债11.8亿元。表面上看，尚品宅配在手现金足以覆盖短期成本。

事实或许并非如此，尚品宅配货币资金中的很大一部分是难以随时动用的。公司2025年半年报显示，由于银承和信用证保证金等原因，尚品宅配7.7亿元货币资金使用受限。彼时公司货币资金为18.8亿元，受限资金占比超过40%。

2025年9月底，尚品宅配在投资者关系活动中表示，公司广州总部大楼项目建成后，公司自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，即其余30%可用于出售。公司已于2025年9月取得相关部分的《预售许可证》。

尚品宅配进一步表示，在满足项目规划要求及公司自用需求的前提下，公司进一步提高资产使用效率，优化公司资产结构，回笼资金，增加现金流入，提升盈利能力。

但一个核心争议是，当初约定的商务用地兼容商业用地，是怎么变成住宅项目的呢？本应是企业总部等用地的一部分，如今将成为富豪们俯瞰珠江一线江景的大豪宅。